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楼市上行趋势没有变化 四季度全国市场总体上行

发布时间:2015-10-13  来源:经济参考报  点击:
 


  国庆过后,报道各地楼市动态的新闻颇多,从中可以窥察市场风向。近几年全国楼市区域分化,强弱有异也属正常。但同样是报道一个城市,比如北京,有新闻说降温,有新闻说上涨,这就难免让人一头雾水。


  很多新闻说,国庆长假期间,某某城市住宅成交清淡,相比8月、9月同期大幅下滑。这种说法具有很强的误导性。长假期间,很多人出游,没心思看房买房,而且部分城市的房地产登记系统在部分长假时段关闭。这种情况下,长假期间的交易数据是失真的。可拿这样的数据跟往年国庆期间数据相比,但不能与上月同期进行比较。


  通过数据看清市场,并非易事,即便是业内人士,不懂数据内涵和数据之间内在联系的,数量甚众。至于普通民众,就更不必奢求了。简单选择是关注靠谱机构和靠谱专家观点即可。


  就当前市场所处的房地产短周期的阶段而言,住宅成交量的重要性已较半年之前弱化,同比和环比的重要性更是明显下降,成交量只要不是连续明显下滑,就不必担心。此时,房价重要性上升。而到了明年二三季度,则必须重新高度关注成交量,那时它将决定房价何时变向。


  长假时间短,且非常态,期间成交数据不宜作为判断市场的主要依据,前溯几个月会更靠谱些。从全国来看,前8个月商品房成交面积同比增幅扩大至7.2%,回暖进程继续。从某研究院跟踪的30个典型城市来看,9月总体商品住宅成交面积环比8月增长3%,同比去年9月增长29%。虽然环比8月增幅不大,但9月成交量处于本轮反弹的高区,这个高区包含去年10月至12月、今年5月至9月,成交量只要保持在这个区间,市场上行的方向就没有发生变化。


  此时,在成交量处于高区的情况之下(安全区间),应重点关注房价。从全国来看,前8个月商品房成交均价同比涨幅持续扩大至7.6%,回暖态势依旧。从70城房价指数来看,8月份房价环比上涨城市数量过半,房价平均涨幅自今年5月上拐之后,保持上涨态势。


  至于影响楼市成交量与价格走势的外部因素,一方面,房地产政策继续宽松,9月30日下调首套房贷首付比例至25%的新政,表明中央支持住宅市场的力度进一步加大。另一方面,货币政策同样继续宽松,尤其是美国加息进程再次延后,甚至可能推迟至明年,有助于我国流动性保持宽裕,有利于楼市继续回暖。


  总而言之,国庆期间,全国楼市并无变化。在此形势之下,“银十”可期,预计四季度全国市场总体继续上行,预计2016年下半年或2017年,市场会再度出现短周期性质的降温。至于区域市场的分化,是另外一个话题,比如广大三四线城市确实复苏乏力,但也有所改善。在把握全国大局的前提之下,关注区域市场,才是正道。


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